Trong bài viết Cho thuê căn hộ không 'nuôi' nổi lãi vay, tôi thấy một số người cho rằng không nên so lãi vay với tiền thuê vì "quên mất là mình đang nắm giữ một tài sản có giá trị tăng dần theo thời gian".
Tôi lấy ví dụ một nhân vật trong bài mua căn hộ trị giá 3,4 tỷ đồng cho thuê 8 triệu đồng mỗi tháng. Khi đặt nó cạnh khoản lãi vay ngân hàng gần 25 triệu đồng một tháng thì chủ nhà không còn là người "ăn lãi thụ động", mà trở thành người gồng gánh dòng tiền, mỗi tháng bù lỗ tới 17 triệu đồng để giữ tài sản.
Nhiều người mua căn hộ giai đoạn đỉnh, khi giá nhà đã lên cao và lãi suất sau đó đảo chiều, đang rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan. Bán thì lỗ, giữ thì càng cho thuê càng... mệt. Tiền thuê không đủ bù lãi vay, chưa kể sau vài năm lại phải sơn sửa, thay nội thất, xử lý hỏng hóc.
Bài toán từ đầu tư tưởng dài hạn, hóa ra mỗi tháng đều phải làm phép tính ngắn hạn: Còn chịu nổi bao lâu? Liệu có gồng được chờ đến ngày bán để chốt lời hay không?
Vấn đề này phản ánh sự lệch pha rõ rệt giữa giá mua và giá thuê trên thị trường chung cư hiện nay. Giá căn hộ ở thành phố đã tăng mạnh trong nhiều năm, vượt xa tốc độ tăng thu nhập. Trong khi đó, giá thuê lại bị chặn bởi khả năng chi trả rất thực tế của người đi thuê.
Không nhiều người sẵn sàng bỏ 12-15 triệu đồng mỗi tháng để thuê một căn hộ tầm trung nếu có lựa chọn khác rẻ hơn, hoặc đơn giản là chấp nhận ở xa hơn một chút.
Ở phía cung, thị trường đang chịu thêm áp lực cạnh tranh. Nhiều dự án mới bán chậm, chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp buộc phải xoay sang cho thuê ngắn hạn, dài hạn với mức giá chỉ 6-7 triệu đồng một tháng. Khi nguồn cung tăng nhanh mà cầu không tăng tương ứng, giá thuê khó có cửa bật lên. Người đi thuê có thêm lựa chọn, còn chủ nhà phải tự điều chỉnh kỳ vọng.
Tâm lý người thuê cũng đã thay đổi. Thuê nhà không còn là chuyện "ở cho thoải mái" mà là một khoản chi phải tối ưu. Gần nơi làm việc thì tốt, nhưng nếu giá quá cao, sẵn sàng đi xa hơn để tiết kiệm vài triệu đồng mỗi tháng.
Trong bối cảnh như vậy, tôi thấy nhiều nhà đầu tư cá nhân vẫn đang mắc kẹt trong tư duy cũ: mua căn hộ là tài sản an toàn, cho thuê kiểu gì cũng có lời. Thực tế vài năm qua cho thấy điều ngược lại.
Khi giá mua bị đẩy lên quá cao, lợi suất cho thuê rơi xuống mức rất thấp, thậm chí âm nếu dùng đòn bẩy tài chính.
Lúc này, câu hỏi đặt ra là: Thị trường đang sai ở đâu, hay người mua đã tự đặt mình vào một bài toán rủi ro? Có lẽ là cả hai. Một mặt, giá nhà bị neo ở mức cao do khan hiếm nguồn cung, chi phí đất đai, pháp lý.
Mặt khác, nhiều người mua nhà với kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng, bỏ qua yếu tố dòng tiền cho thuê. Khi lãi suất thấp, mọi phép tính đều đẹp. Khi lãi suất tăng, sự mong manh lộ rõ như thủy triều rút mới biết ai đang bơi mà không mặc quần áo.
Với người đang cho thuê trong tình trạng bù lỗ, lựa chọn không nhiều nhưng vẫn cần tỉnh táo. Một là chấp nhận cắt lỗ sớm nếu dòng tiền không chịu nổi, thay vì kéo dài và hy vọng mơ hồ. Hai là điều chỉnh mô hình cho thuê, tối ưu chi phí, giảm kỳ vọng lợi nhuận, coi đây là khoản giữ tài sản dài hạn hơn là đầu tư sinh lời ngắn hạn. Ba là học cách tính toán ngay từ đầu: lợi suất cho thuê bao nhiêu, lãi vay thế nào, rủi ro ra sao, trước khi xuống tiền.