Sống chật chội trong căn hộ thuê chỉ có một phòng ngủ, vợ chồng Kristina và David Mahon ở bang Florida khao khát tìm mua một căn chung cư rộng rãi hơn để đón đứa con đầu lòng. Tuy nhiên, sau gần một năm ròng rã lùng sục và liên tiếp thất bại trong 20 cuộc đấu giá, họ đành bỏ cuộc.
Gia đình nhỏ buộc phải tiếp tục đi thuê nhà. "Tôi có cảm giác như mình đang ném tiền qua cửa sổ cho một thứ không bao giờ thuộc về mình", Kristina cay đắng chia sẻ với tờ Money.
Nỗi thất vọng của nhà Mahon cũng là bức tranh chung của hàng triệu người trẻ Mỹ hiện nay. Trong một thế kỷ qua, giấc mơ Mỹ thường gắn liền với một căn nhà đơn lập có sân vườn. Tuy nhiên, khi giá bất động sản mặt đất leo thang, chung cư bán đứt (condo) từng được xem là lựa chọn an cư khả dĩ nhất cho tầng lớp trung lưu đô thị nay cũng đang dần "tuyệt chủng".
Từ thập niên 1960, condo là con đường ngắn nhất để sở hữu nhà. Dữ liệu từ nền tảng Zillow năm 2022 cho thấy, tại thành phố Portland, giá một căn condo rẻ hơn nhà đất tới 36%, mức chênh lệch này ở Seattle là 47%.
Sự bùng nổ của Condo đạt đỉnh vào năm 2005 khi gần một nửa số chung cư mới xây được bán đứt thay vì cho thuê nguyên tòa (apartment). Nhưng sau cuộc Đại suy thoái 2008, thị trường này dần rơi vào cảnh "chết lâm sàng".
Chung cư ở Mỹ. Ảnh: WSJ
Nguyên nhân đầu tiên là luật quy hoạch. Đa số vùng ngoại ô Mỹ cấm xây chung cư. Ngay trong lõi đô thị, chưa tới 1/4 quỹ đất cho phép xây loại hình này. Để có giấy phép, chủ đầu tư phải đàm phán kéo dài để tách thửa từng căn, đồng thời thường phải tự bỏ ngân sách mở rộng đường sá, công viên khiến chi phí đội lên đáng kể.
Yếu tố thứ hai là sự chênh lệch về thuế. Nếu xây chung cư để cho thuê nguyên tòa, chủ đầu tư chịu mức thuế thặng dư vốn tối đa 20%. Nhưng nếu xây condo bán đứt, họ phải gánh thuế thu nhập lên tới 37%.
Tuy nhiên, "nhát dao chí mạng" thực sự đến từ Luật Trách nhiệm pháp lý đối với lỗi xây dựng (CDL). Tại Mỹ, quy định bảo vệ người mua khắt khe đến mức đẩy rủi ro cho chủ đầu tư lên mức cực đoan. Luật quy định ban quản trị chung cư phải chịu rủi ro tài chính cá nhân nếu không bảo vệ quyền lợi cư dân. Điều này vô tình ép họ phải liên tục kiện chủ đầu tư vì những hỏng hóc nhỏ nhất để vớt vát tiền bồi thường trước khi hết hạn bảo hành.
Trong môi trường "hở ra là kiện", các công ty bảo hiểm đồng loạt e ngại. Chi phí bảo hiểm cho một dự án cho thuê chỉ chiếm khoảng 1% tổng vốn, nhưng Condo tăng vọt lên 3,5-4%. Không thể gánh vác rủi ro, nhà thầu buộc phải ưu tiên xây chung cư cho thuê (apartment) hoặc chỉ làm condo siêu cao cấp. Tại bang Colorado, nỗi sợ bị kiện khiến số lượng chủ đầu tư xây condo giảm tới 84% trong 15 năm qua.
Để tháo gỡ nút thắt, giới chuyên gia đề xuất "Quyền được khắc phục". Theo đó, thay vì lập tức kiện tụng, nhà thầu được trao cơ hội trực tiếp sửa chữa các lỗi phát sinh, giúp giảm chi phí ra tòa và đảm bảo không gian sống an toàn cho cư dân.
Bên cạnh đó, việc nới lỏng chính sách huy động vốn cũng là một giải pháp. Tại bang British Columbia (Canada), chủ đầu tư được dùng tiền đặt cọc của người mua (thường là 25% giá trị) để trang trải chi phí thi công. Ngược lại, bang Washington (Mỹ) chỉ cho phép dùng tối đa 5%. Một số bang như California gần đây đã rục rịch thông qua dự luật học hỏi cơ chế nới lỏng này, nhưng chặng đường gỡ khó cho người mua nhà tại Mỹ vẫn còn rất dài.
Bảo Nhiên (Theo Atlantic, Up for Growth)