Tôi năm nay 43 tuổi, là mẹ đơn thân, đang sống tại một căn chung cư tại TP HCM với thu nhập không cố định, khoảng 20 triệu một tháng, vừa đủ chi phí sinh hoạt, nuôi con.
Trước đây, tôi đi làm công ty đồng thời vay mượn thêm đầu tư bất động sản. Đến năm 2022, tôi đã "ôm" 8 lô đất (5 lô thổ cư và 3 lô đất vườn) tại Long An và Tây Ninh, tổng giá trị 15 tỷ đồng. Ngoài ra, tôi có một khoản đầu tư ngoài trị giá khoảng 10 tỷ đồng.
Khi thị trường đột ngột hạ nhiệt, tôi đã phải vay mượn thêm để cầm cự. Đến nay, đã hạ giá nhưng tôi vẫn chưa bán được lô đất nào. Số tiền đầu tư ngoài đã được thu hồi khoảng 3 tỷ đồng để trả nợ vay. Còn khoảng 7 tỷ đồng có thể thu hồi làm tiền nhàn rỗi và tôi muốn tiếp tục dành để đầu tư bất động sản. Hiện tôi phân vân một số phương án như sau.
Một là, mua một căn nhà mặt tiền (3,6x12,5m) trị giá 7 tỷ đồng gần nhà, đã có sổ, cho thuê khoảng 22 triệu đồng một tháng.
Hai là, mua 3 căn chung cư tổng 6 tỷ đồng, cho thuê tổng 21 triệu đồng một tháng. Tuy nhiên chung cư thường tăng giá chậm hơn nhà đất.
Ba là, vay thêm 3-4 tỷ đồng, mua một lô đất xây 20 phòng trọ, thu nhập 60 triệu đồng một tháng.
Bốn là, mua 4 ha đất cao su ở Tây Ninh hoặc Bình Dương (hiện là TP HCM), trị giá 5-6 tỷ đồng, thuê người trông và có thu nhập hàng tháng từ cạo mủ. Trong vài năm tới, nếu giá đất tăng, tôi sẽ trúng đậm.
Mong chuyên gia và độc giả quý báo tư vấn giúp tôi trường hợp này. Tôi xin cảm ơn!
Độc giả Võ Lê Vân
Bất động sản phía Đông TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần
Chuyên gia tư vấn:
Với thu nhập chỉ vừa đủ chi phí sinh hoạt, tôi giả định khoản đầu tư bất động sản của bạn chỉ gói gọn trong 7 tỷ đồng, không sử dụng đòn bẩy tài chính. Để chọn phân khúc phù hợp, bạn nên cân nhắc 4 yếu tố quan trọng gồm hiệu quả khai thác dòng tiền, nguồn vốn, công sức và tiềm năng tăng giá.
Xét về hiệu quả khai thác dòng tiền, căn nhà mặt tiền 7 tỷ đồng có thể cho thuê 22 triệu một tháng, tổng 220 triệu một năm (đã trừ khoảng 15% thuế, phí quản lý, môi giới). Tỷ suất lợi nhuận cho thuê khoảng 3,2%, đạt mức trung bình.
Tương tự, ba căn chung cư tổng 6 tỷ đồng, cho thuê tổng 210 triệu một năm (đã trừ thuế, phí quản lý, môi giới). Tỷ suất lợi nhuận cũng ở mức trung bình, khoảng 3,5%.
Nếu vay thêm 3-4 tỷ đồng, mua một lô đất xây 20 phòng trọ, thu nhập của bạn có thể đạt 60 triệu đồng một tháng. Tổng đầu tư 11 tỷ (7 tỷ có sẵn, vay thêm 4 tỷ), thu nhập 60 triệu sau khi trừ thuế, phí quản lý, môi giới còn khoảng 48 triệu một tháng. Tỷ suất lợi nhuận 5,7% một năm, đạt mức tốt.
Trường hợp mua 4 ha đất cao su ở Tây Ninh hoặc Bình Dương (hiện là TP HCM), bạn cần có kiến thức và kinh nghiệm trong việc khai thác cao su. Hiện bạn sinh sống tại trung tâm TP HCM, trong khi quy mô khai thác không lớn, bạn cần thuê người và quản lý từ xa. Tôi cho rằng khá khó tính thu nhập dòng tiền từ mủ cao su và không rõ dòng tiền có đủ trả chi phí vật tư, máy móc, nhân công hay không. Đây chỉ là phương án mua giữ đất chờ tăng giá theo kỳ vọng của bạn.
Vậy trong 4 phương án, xét về dòng tiền, phương án mua một lô đất xây 20 phòng trọ có hiệu suất cho thuê tốt nhất.
Xét về nguồn vốn đầu tư, ba phương án đầu tư nhà mặt tiền, ba căn chung cư và mua đất cao su chỉ cần sử dụng tiền nhàn rỗi, không cần vay vốn ngân hàng. Riêng phương án mua đất xây nhà trọ cần vay thêm 4 tỷ đồng. Bạn cần tính toán kỹ tổng vốn đầu tư và dòng tiền khai thác cho thuê, xem vay thêm 4 tỷ đồng có đủ cho phương án đầu tư. Cùng đó, 48 triệu đồng tiền cho thuê hàng tháng tự nó có đủ chi trả gốc và lãi của khoản vay này hay không. Bởi trong quá trình xây nhà trọ mà vượt ngân sách, bạn sẽ hụt nguồn tiền bù đắp trong khi thu nhập hiện tại chỉ vừa đủ trang trải chi phí sinh hoạt gia đình.
Đây cũng là phương án đầu tư tốn nhiều thời gian và công sức nhất. Để đảm bảo hiệu quả đầu tư, bạn phải tìm được mảnh đất vị trí thuận tiện, nhu cầu thuê lớn đồng thời mất thêm thời gian thiết kế, xây dựng và quản lý việc cho thuê. Ba phương án còn lại không tốn nhiều công sức vì có ban quản lý hoặc môi giới hỗ trợ chủ nhà.
Xét về tiềm năng tăng giá, nhà phố mặt tiền và nhà trọ (dạng nhà phố trong hẻm) có giá trị ổn định, ít bị ảnh hưởng sụt giảm khi thị trường khó khăn. Nhà chung cư có thể tăng giá chậm hơn nhà phố, vì giá trị đất tăng lên là của sở hữu chung, giá trị nhà sở hữu riêng sẽ bị khấu hao theo thời gian, đặc biệt với những dự án đã bàn giao trên 10 năm.
Đất vườn khai thác cao su nếu duy trì được việc khai thác hiệu quả trong dài hạn, có thể là một kênh "chờ thời" tăng đột biến. Tuy nhiên bạn phải xác định tầm nhìn dài hạn 10 năm và phụ thuộc vào thị trường cao su. Mặt trái của những loại đất dạng này là phụ thuộc rất lớn vào quy hoạch và khả năng thu hút dân về. Nếu không có khả năng đô thị hóa, thu hút dân cư, việc chỉ mua đất chờ khai thác cao su không phải là một bài toán thu hút nhiều nhà đầu tư.
Hiện bạn đã có 8 lô đất ở tỉnh mua chờ lãi vốn, nguồn tiền nhàn rỗi 7 tỷ đồng nên phân bổ vào các tài sản an toàn, không nên "bỏ hết trứng vào cùng một giỏ". Trong 4 phương án, tôi cho rằng đầu tư căn nhà mặt tiền, đã có sổ đảm bảo các tiêu chí đề ra. Tài sản này đảm bảo pháp lý, tạo dòng tiền đều đặn, vị trí gần, ít tốn công sức quản lý đồng thời có khả năng giữ giá tốt. Chúc bạn có lựa chọn đầu tư hiệu quả!
Ông Lê Quốc Kiên
Chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản cá nhân