Nhiều người bán nhà để thoát gánh nặng lãi vay thả nổi

Hết thời gian hỗ trợ lãi suất, nhiều người vay mua nhà phải bán tài sản, chuyển sang căn nhỏ hơn hoặc xa trung tâm để giảm áp lực khi lãi suất thả nổi tăng cao.

Ba năm trước, vợ chồng anh Bảo Quốc, 36 tuổi (phường Phú Thọ), vay gần 2,4 tỷ đồng mua căn hộ 72 m2 tại khu Đông TP HCM. Nhờ lãi suất ưu đãi 0% trong hai năm đầu, khoản vay nằm trong khả năng chi trả, với tổng tiền gốc và lãi dự kiến khoảng 24-25 triệu đồng mỗi tháng.

Tuy nhiên, khi hết thời gian hỗ trợ, lãi suất tăng lên 12,3%, đẩy khoản trả ngân hàng vọt lên 35 triệu đồng mỗi tháng, trong khi thu nhập hai vợ chồng khoảng 60 triệu đồng. Để trả nợ và trang trải sinh hoạt, gia đình gần như phải dùng hết thu nhập mỗi tháng, không còn khoản tích lũy dự phòng, buộc họ phải bán căn hộ để tất toán khoản vay.

Tương tự, chị Ngọc ở Thạnh Mỹ Tây phải bán căn hộ 82 m2 trị giá 12 tỷ đồng chỉ sau hai năm nhận nhà. Với khoản vay 6 tỷ đồng, lãi suất sau ưu đãi tăng lên 11,6% một năm khiến riêng tiền lãi đã lên khoảng 58 triệu đồng mỗi tháng. Cộng thêm tiền gốc và các chi phí sử dụng căn hộ, áp lực tài chính với chị ngày càng lớn.

Gần đây, chị mất ăn mất ngủ vì việc làm ăn của gia đình gặp khó khăn nên không thể xoay xở cho khoản lãi hàng tháng. Sau khi cân nhắc, chị quyết định bán nhà, chuyển sang một căn chung cư có giá phù hợp với tài chính hơn. "Tiếc căn hộ mới ở chưa lâu đã phải bán, nhưng cố giữ một tài sản vượt quá khả năng càng ở lâu càng áp lực", chị nói.

Không chỉ người mua nhà để ở, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cũng chịu sức ép khi lãi suất tăng, nhất là với những tài sản chưa thể chuyển nhượng hoặc chưa tạo ra dòng tiền.

Vợ chồng anh Đông ở khu vực quận 11 cũ, TP HCM, đang rao bán căn nhà phố 52 m2 mua năm 2018 để trả khoản vay 7 tỷ đồng dùng đầu tư bất động sản nhà phố và nghỉ dưỡng tại các khu vực vệ tinh. Khoản vay được thế chấp bằng chính căn nhà gia đình đang ở từ năm 2023.

Dù dự án đã bàn giao, anh vẫn chưa thể khai thác kinh doanh hoặc chuyển nhượng để thu hồi vốn. Năm ngoái, nhằm giảm áp lực trả nợ, anh chuyển khoản vay sang ngân hàng khác để hưởng ưu đãi thêm một năm.

Tháng 9 vừa qua, ưu đãi kết thúc, lãi suất tăng lên 15% một năm. Nghĩa vụ trả nợ vượt quá khả năng cân đối dòng tiền, vợ chồng anh đành bán căn nhà đang ở để trả nợ, đồng thời chấp nhận rao cắt lỗ sâu các tài sản đầu tư, thu hồi vốn.

Thị trường bất động sản đang ghi nhận tình trạng giảm giá, thoát hàng trên diện rộng trước áp lực lãi suất vay tăng cao. Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu bất động sản Đất Xanh Services (DXS-FERI), đến tháng 9, lãi suất vay mua nhà ưu đãi phổ biến ở mức 9,8-11,5% một năm trong 12 tháng đầu, sau đó thả nổi lên 13-16%.

Trong khi đó, thống kê của DKRA Consulting tại 11 ngân hàng cho thấy lãi suất cố định 12-24 tháng phổ biến gần 11-12% một năm, thả nổi có thể lên 14-16%, tùy điều kiện vay. Lãi suất tăng kéo theo làn sóng giảm giá nhà thứ cấp trên diện rộng với mức điều chỉnh trung bình lên đến 10-15%.

Ghi nhận của VnExpress tại nhiều sàn môi giới ở TP HCM cũng cho thấy, hơn 60% nhu cầu bán lại nhà đất đến từ nhóm nhà đầu tư chịu áp lực tài chính do khoản vay mua nhà bước vào kỳ điều chỉnh. Chi phí vay tăng trong khi giao dịch chậm khiến một bộ phận chủ tài sản phải cân nhắc hạ giá để thu hồi vốn.

Anh Trần Đình Tuyến, môi giới nhà phố khu vực trung tâm TP HCM, cho biết nếu đầu năm bên mua và bên bán vẫn thế giằng co do nhiều chủ nhà kỳ vọng lãi suất có thể giảm. Hiện người cần bán phải chấp nhận giảm 15-20% giá để thoát hàng khi chi phí vay tiếp tục tăng. Trên các hội nhóm bất động sản, nhiều tài sản được thanh lý với mức thấp hơn kỳ vọng ban đầu 30-40% để tìm người mua nhanh hơn.

Lãi suất cao không chỉ tăng gánh nặng với người đi vay mà còn tạo áp lực thanh khoản thị trường. Sức mua nhà đất 9 tháng đầu năm duy trì ở mức yếu, giảm 50-60% so với cùng kỳ, theo Knight Frank.

Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng rủi ro lớn nhất của người vay mua nhà nằm ở khả năng duy trì dòng tiền trong suốt thời hạn trả nợ 15-25 năm, thay vì chỉ ở mức lãi suất tại thời điểm ký hợp đồng. Khi hết ưu đãi, khoản thanh toán hàng tháng có thể tăng mạnh, lấn sang ngân sách sinh hoạt và tích lũy, đặc biệt với người vay 60-70% giá trị tài sản.

Với khoản vay 4 tỷ đồng, nếu lãi suất tăng từ mức ưu đãi 6,5-8% lên 10-15% một năm, số tiền trả ngân hàng có thể lên khoảng 50-60 triệu đồng mỗi tháng, tùy phương thức trả nợ và thời hạn vay. Nếu thu nhập không đủ bù đắp, người vay có thể phải bán tài sản để giảm dư nợ.

Tuy nhiên, theo ông Kiên, quyết định bán nhà trong giai đoạn thanh khoản yếu cũng đồng nghĩa với nguy cơ phải chấp nhận mức giá thấp hơn kỳ vọng. Giá nhà phố hiện giảm trung bình khoảng 10% so với năm ngoái; người cần bán nhanh có thể phải giảm khoảng 20% mới tăng cơ hội tìm được người mua.

Ông cho rằng chủ nhà cần đánh giá quyết định giữ hay bán tài sản dựa trên dòng tiền thực tế, nguồn dự phòng và khả năng thương lượng lại khoản vay. Người vẫn có thu nhập ổn định có thể cân nhắc cơ cấu khoản vay hoặc chuyển sang ngân hàng có điều kiện phù hợp hơn. Ngược lại, nếu đã mất cân đối tài chính, không còn tiền dự phòng và không thể giảm nghĩa vụ trả nợ, chủ động bán tài sản có thể ít rủi ro hơn việc tiếp tục vay nóng hoặc vay mới để trả nợ cũ.

Ở góc độ lựa chọn sản phẩm và kế hoạch tài chính trước khi mua, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE Việt Nam, khuyên người mua cần tính toán tổng chi phí sở hữu thay vì chỉ nhìn giá bán hoặc khoản trả góp trong thời gian ưu đãi. Các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất giữa các dự án cần được quy đổi để so sánh trên cùng cơ sở, đồng thời tính cả phí quản lý và chi phí sử dụng lâu dài.

Theo ông Kiệt, khoản vay cần nằm trong khả năng chi trả ngay cả khi lãi suất tăng sau ưu đãi. Người mua nên chuẩn bị vốn tự có đủ lớn, duy trì quỹ dự phòng và tính trước kịch bản thu nhập giảm, tránh để nghĩa vụ trả nợ chiếm quá nhiều ngân sách gia đình. Đây là yếu tố quan trọng để hạn chế nguy cơ phải bán nhà ngoài kế hoạch khi điều kiện vay vốn thay đổi.

Phương Uyên