Câu hỏi của bạn liên quan đến tài chính cá nhân điển hình của nhiều người với các vấn đề về quản lý dòng tiền, đầu tư tài sản và chi phí khoản vay. Các thông tin ban đầu bạn đưa ra chưa đầy đủ vì vậy tôi sẽ giả định một số giả thuyết và đưa ra những khuyến nghị chung. Từ đó, bạn sẽ lựa chọn phương án phù hợp nhất cho bản thân mình nhé.
Tài khoản bạn gửi câu hỏi về VnExpress ghi là "Hữu Tiến 89", tôi giả định bạn sinh năm 1989 và đang ở trong độ tuổi từ 31-45, giai đoạn vàng để gia tăng tài sản. Đây là độ tuổi cần đẩy mạnh tích lũy và đầu tư có chọn lọc để gia tăng tài sản. Ưu tiên lập kế hoạch tài chính trung và dài hạn nhằm đạt được các mục tiêu lớn như mua hoặc xây nhà, giáo dục con cái hoặc tự do tài chính. Đồng thời, độ tuổi này cũng cần tăng cường các giải pháp bảo vệ tài sản trước các rủi ro bất ngờ.
Bạn có thể đã có gia đình, đang có kế hoạch xây nhà trên mảnh đất có sẵn ở quê với chi phí xây dựng 600-700 triệu đồng. Bạn cũng đang đầu tư tài sản cho riêng mình chính là mảnh đất dự định bán với giá 950 triệu. Trong tay tài sản có sẵn bằng 0, tôi giả định rằng bạn chưa có khoản dự phòng tài chính cũng như bảo vệ tài chính trong trung và dài hạn.
Từ những giả định kể trên, liên quan đến 2 phương án bạn đang cân nhắc, tôi sẽ phân tích các ưu và nhược điểm của từng phương án để bạn có góc nhìn tổng thể nhất.
Nhân viên một ngân hàng tại Hà Nội đang sử dụng máy đếm tiền. Ảnh: Giang Huy
Về phương án vay ngân hàng để xây nhà, ưu điểm là bạn sẽ có nhà để sớm sử dụng, tận dụng được thời điểm giá vật liệu chưa tăng nhằm tối ưu chi phí xây dựng. Nếu mảnh đất chưa bán được vì người mua mặc cả, bạn không phải chịu áp lực "bán rẻ".
Nhược điểm là với thặng dư 15 triệu đồng mỗi tháng, nếu vay 600-700 triệu trong vòng 10 năm, bạn phải trả 6-7 triệu mỗi tháng trong các năm đầu ưu đãi vay (lãi suất 6-7% một năm). Ở các năm tiếp theo với lãi suất có thể dâng lên 9-11% một năm, số tiền cần trả mỗi tháng sẽ là 7-9 triệu đồng. Áp lực lãi vay là có vì nó chiếm 40-50% thu nhập hiện tại. Nếu không bán được mảnh đất như giá kỳ vọng, bạn sẽ thiếu nguồn để trả nợ.
Về phương án chờ bán đất xong mới xây nhà, ưu điểm là không chịu áp lực lãi ngân hàng, tận dụng được "tiền tươi", có thể đàm phán giá được với nhà thầu. Trong trường hợp đất lên giá, bạn sẽ có hiệu suất đầu tư tốt hơn.
Nhược điểm dễ thấy là bạn sẽ mất thời gian để chờ (6 tháng cho đến 1 năm). Trong thời gian đó, giá vật liệu xây dựng có thể tăng và kế hoạch tài chính có thể bị ảnh hưởng bởi người mua.
Trước khi lựa chọn phương án, bạn hãy cân nhắc 3 yếu tố quan trọng sau. Thứ nhất là độ chắc chắn khi bán đất. Nếu bạn đảm bảo có thể bán được mảnh đất với giá trên 900 triệu trong vòng 6 tháng tới, chờ bán đất xây nhà có thể là giải pháp an toàn hơn. Nhưng nếu đây là đất vùng ven, đất nông nghiệp hay đất cây lâu năm, có thể phải mất 2-3 năm nữa để có thể thực sự tăng giá.
Yếu tố cân nhắc thứ hai là mức độ sẵn sàng gánh nợ. Với thu nhập 15 triệu mỗi tháng, vay 600-700 triệu khiến bạn dùng hơn 50% thu nhập để trả nợ mỗi tháng - tỷ lệ này rất rủi ro. Tôi khuyến nghị nên giữ tỷ lệ nợ trên tổng thu nhập dưới 35%.
Yếu tố cuối cùng là nhu cầu sử dụng nhà. Nếu việc có nhà sớm là cấp thiết (ví dụ để kết hôn, có con, ổn định chỗ ở), có thể chấp nhận vay một phần, không nên vay toàn bộ.
Từ những phân tích trên, tôi gợi ý cho bạn một phương án dung hoà nhất để cân nhắc lựa chọn: Kết hợp linh hoạt - Không vay toàn bộ - Không chờ hoàn toàn.
Trước tiên, bạn hãy thương lượng bán đất ở vùng giá 850-900 triệu đồng nếu bên mua sẵn sàng và thanh toán nhanh. Bạn có thể tham khảo thị giá qua các trang web chuyên về bất động sản hoặc dịch vụ định giá của các công ty uy tín.
Sau đó, bạn chia nhỏ giai đoạn xây dựng. Gian đoạn xây thô có thể dự trù ngân sách 400-500 triệu đồng. Bạn sẽ bổ sung dòng tiền để hoàn thiện dần ngôi nhà.
Bạn cũng có thể tận dụng lãi suất vay ngân hàng thấp hiện tại để vay một phần cho chi phí xây dựng. Tôi khuyến nghị chỉ vay 30-35% tổng thu nhập, tương ứng với mức trả lãi 4-5 triệu đồng mỗi tháng. Vay tối đa 500 triệu ở kỳ hạn dài 10-15 năm để giảm áp lực trả nợ.
Tôi cũng cung cấp thêm thông tin tổng quan về lãi suất vay xây nhà hiện nay. Lãi suất ưu đãi dao động 3,88-6,5% mỗi năm trong thời gian ưu đãi (thường 6-36 tháng đầu). Lãi suất sau ưu đãi sẽ thả nổi, tính bằng lãi suất cơ sở cộng biên độ (khoảng 3-4%), dao động từ 9-11% một năm. Thời hạn vay tối đa 20-35 năm, tùy ngân hàng. Hạn mức vay lên đến 100% nhu cầu vốn hoặc 70-90% giá trị tài sản đảm bảo.
Như vậy, bạn có thể vay ngân hàng để xây nhà vào lúc này. Hãy vay ở hạn mức phù hợp với khả năng chi trả và thu nhập (30-35% thu nhập). Tranh thủ lãi suất ưu đãi trong các năm đầu, đợi thêm thời gian để bán đất được giá cao hơn. Nếu tận dụng tốt phương án vay vốn, bạn vừa có thể xây nhà ưng ý, vừa nắm giữ được mảnh đất đã mua chờ tăng giá trong 1-3 năm nữa, tích lũy thêm các tài sản đầu tư tài chính. Vì như đã nói, giai đoạn này rất cần gia tăng và đa dạng các loại tài sản cho mục tiêu tăng trưởng tài sản và chất lượng cuộc sống.
Nếu thích an toàn hơn, bạn hãy thương lượng bán đất hợp lý để xây nhà. Sau đó, bạn hãy bổ sung nguồn dự phòng tài chính, tái tích lũy vào các tài sản đầu tư phù hợp khác như chứng khoán, chứng chỉ quỹ... từ thu nhập hàng tháng để vẫn có thể gia tăng tài sản.
Chúc bạn chọn cho mình được phương án lựa chọn phù hợp nhất để thực hiện được tất cả mục tiêu tài chính của mình trong tương lai.
ThS Nguyễn Minh Thành
Cố vấn tài chính cá nhân
Công ty Tư vấn Đầu tư và Quản lý Tài sản FIDT