Tôi đầu tư hai mảnh đất nền tổng 7,5 tỷ đồng tại vùng ven TP HCM từ 2023. Sau hơn hai năm, khả năng tăng giá của hai mảnh này không như tôi kỳ vọng. Nhìn tiền chôn trong hai mảnh đất, không thể khai thác kinh doanh khiến tôi sốt ruột, muốn đổi sang phân khúc khác.
Gần đây tôi liên tục được môi giới mời chào đầu tư dự án thấp tầng với tỷ suất lợi nhuận 4% một năm. Giá cho loại hình biệt thự khoảng 35 tỷ đồng một căn, có thể cho thuê lấy dòng tiền 110 triệu đồng một tháng. Nếu bán hai mảnh đất nền, tôi có thể vào tiền 20%, còn lại vay ngân hàng.
Mong chuyên gia và độc giả kinh nghiệm tư vấn tôi có nên theo phương án này không? Xin cảm ơn!
Độc giả Vu Duy Phong
Bất động sản khu nam TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần
Chuyên gia tư vấn:
Vì không nắm được vị trí, đặc điểm hai mảnh đất nền bạn đầu tư, tôi không thể đánh giá được tiềm năng cũng như khả năng tăng trưởng. Thực tế thời điểm bạn xuống tiền vào năm 2023 cũng là giai đoạn thị trường bất động sản đang đi xuống. Nhiều phân khúc đầu tư rơi vào tắc thanh khoản, thậm chí phải giảm giá so với mức đỉnh 2022 để có giao dịch. Đến nay, thị trường mới trong giai đoạn phục hồi nên việc lãi vốn trong hai năm qua không như kỳ vọng là tình trạng chung của nhiều nhà đầu tư đất nền.
Về phương án chuyển đổi sang biệt thự để thu dòng tiền, bạn cần lưu ý một số yếu tố quan trọng. Thứ nhất, cấu trúc tài chính của giao dịch này rất rủi ro khi bạn chỉ có khoảng 20% vốn tự có, 80% còn lại là tiền vay nợ. Trường hợp mạo hiểm dùng đòn bẩy tài chính vẫn xuất hiện ở những giao dịch lướt sóng ngắn hạn đã có sẵn người mua lại hoặc may mắn mua được tài sản được định giá thấp hơn thị trường. Tuy nhiên tôi không khuyến khích tỷ lệ vay quá lớn, vượt 50% giá trị tài sản, đặt nhà đầu tư vào rủi ro mất trắng tài sản nếu thị trường biến động hoặc dòng tiền trả nợ sụt giảm đột ngột.
Thứ hai, bài toán cho thuê có thể thu về 110 triệu đồng một tháng (khoảng 2,2 tỷ đồng cho 20 tháng) cần xem xét kỹ bởi đây có thể chỉ mang ý nghĩa "quảng cáo". Thực tế tỷ suất sinh lời từ cho thuê loại hình thấp tầng chỉ khoảng 2-3%. Giá vốn càng cao tỷ lệ nghịch với tỷ suất sinh lời từ cho thuê. Chưa kể, các chi phí bảo trì, sửa chữa, khấu hao nội thất, quản lý và môi giới có thể làm giảm lợi nhuận thực tế.
Nhiều dự án trước đây cũng được quảng cáo dòng tiền cho thuê hấp dẫn. Thời gian đầu, chủ đầu tư sẽ cam kết thuê lại trong 2-3 năm đầu để thu hút nhà đầu tư. Điều này có nghĩa dù không có khách thuê, họ vẫn chấp nhận trả tiền thuê nhà. Tuy nhiên khoản này gần như đều tính vào giá vốn ban đầu, không phản ánh giá trị thực sự của thị trường cho thuê.
Thứ ba là rủi ro rơi vào nợ xấu sẽ luôn trực sẵn. Với khoản vay lên đến 28 tỷ đồng, lãi suất hàng tháng bạn phải trả có thể lên đến 200 triệu đồng, cộng với trả gốc khoảng 80 triệu đồng, tổng cộng 280 triệu đồng một tháng. Giả định dòng tiền cho thuê đều đặn 110 triệu đồng một tháng, bạn vẫn phải bù thêm 170 triệu đồng hàng tháng để trả nợ ngân hàng.
Trường hợp được ân hạn gốc 2-3 năm đầu, chỉ phải đóng lãi, số tiền phải bù thêm mỗi tháng trong khoảng 90 triệu đồng. Sau thời gian ân hạn, nếu vẫn chưa ra được hàng, nhà đầu tư sẽ bị hụt dòng tiền đóng ngân hàng, nếu không tính toán sẵn dòng tiền phải bù thêm 170 triệu mỗi tháng. Lúc này, bạn sẽ bị rơi vào nợ xấu, nguy cơ vi phạm hợp đồng với chủ đầu tư và mất trắng 7 tỷ tiền gốc ban đầu cùng vài tỷ đã đóng cho ngân hàng trong 2-3 năm.
Thứ tư, với giá vốn cao, thông thường chỉ có ngân hàng tài trợ cho dự án cho vay. Nếu ngân hàng tăng lãi suất, nhà đầu tư cũng khó có thể đảo nợ. Thậm chí nếu ngân hàng ban đầu không cho vay, bạn có thể rơi vào cảnh mắc kẹt. Thực tế này đã xảy ra tại một dự án ở Phú Quốc.
Nhìn chung, sản phẩm đầu tư này chỉ dành cho những khách sử dụng tiền nhàn rỗi, muốn sở hữu bất động sản hạng sang, không phù hợp cho nhà đầu tư ít tiền, phải vay với tỷ lệ lớn. Nếu bạn muốn có thêm dòng tiền cho thuê từ bất động sản, phương án phù hợp là bán bớt một mảnh đất nền để đầu tư sản phẩm ở thực như chung cư hoặc nhà trong ngõ để cho thuê. Mảnh còn lại dành để đầu tư dài hạn bởi dư địa tăng trưởng còn nhiều trong tương lai khi TP HCM mở rộng thành siêu đô thị toàn cầu và phát triển đa trung tâm. Chúc bạn có lựa chọn đầu tư hiệu quả!
Ông Lê Quốc Kiên
Chuyên gia tư vấn bất động sản cá nhân