Hiện nay, thuế suất thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá bán. Tuy nhiên, Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) đã đề xuất: "Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng thu nhập tính thuế nhân với thuế suất 20% theo từng lần chuyển nhượng. Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá bán trừ giá mua và các khoản chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản".
Nếu đề xuất này được Quốc hội thông qua, trong các trường hợp sau người bán nhà đất sẽ được hưởng lợi (số tiền thuế thu nhập cá nhân phải đóng ít hơn so với quy định hiện hành).
- Trường hợp 1: Bán nhà đất bị lỗ hoặc hòa vốn sẽ không phải đóng thuế thu nhập cá nhân (theo quy định hiện hành thì người bán nhà đất bị lỗ hoặc hòa vốn vẫn phải đóng thuế thu nhập cá nhân).
Ví dụ: Ông A mua căn nhà với giá 5,5 tỷ đồng; do cần tiền để chữa bệnh cho vợ nên ông đã bán nhanh căn nhà đó với giá 5 tỷ đồng (lỗ 500 triệu đồng). Dù bị lỗ, nhưng theo quy định của pháp luật hiện hành thì ông A vẫn phải đóng thuế thu nhập cá nhân 100 triệu đồng (2% x 5 tỷ đồng).
Nếu theo cách tính thuế mới của dự thảo, ông A không phải đóng thuế thu nhập cá nhân.
- Trường hợp 2: Bán nhà đất lời dưới 11,11%
Gọi giá mua và chi phí hợp lý khác là M, giá bán nhà đất là B. Theo quy định hiện hành thì tiền thuế thu nhập cá nhân phải đóng là 2% x B; theo cách tính thuế mới của Dự thảo Luật là 20% x (B - M).
Người bán nhà đất sẽ phải nộp tiền thuế thu nhập cá nhân ít hơn quy định hiện hành khi 20% x (B - M) < 2% x B. Điều này có nghĩa B < 10/9 x M (tức là giá bán bé hơn 10/9 giá mua, tương đương lời dưới 11,11%).
Như vậy, trường hợp bán nhà đất lời dưới 11,11% thì số tiền thuế thu nhập cá nhân phải nộp ít hơn cách tính thuế theo quy định hiện nay.
Ví dụ: Ông B mua căn nhà với giá 5 tỷ đồng (đã bao gồm các chi phí hợp lý khác) và bán ra với giá 5,5 tỷ đồng (lời 500 triệu đồng). Theo quy định hiện hành, số tiền thuế thu nhập cá nhân ông B phải đóng là 110 triệu đồng (2% x 5,5 tỷ đồng).
Nếu theo cách tính thuế mới của Dự thảo Luật, ông B chỉ phải đóng 100 triệu đồng (20% x 500 triệu đồng).
Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) còn đưa ra đề xuất với trường hợp không xác định giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng giá bán nhân với thuế suất như sau:
- Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ dưới 2 năm: 10%;
- Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 2 năm đến dưới 5 năm: 6%;
- Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 5 năm đến dưới 10 năm: 4%;
- Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 10 năm trở lên: 2%.
Riêng bất động sản có nguồn gốc từ nhận thừa kế: 2%.
Thời gian nắm giữ bất động sản tính từ khi cá nhân có quyền sở hữu, sử dụng Bất động sản (từ ngày Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) có hiệu lực) đến thời điểm chuyển nhượng.
Luật sư Phạm Thanh Hữu
Đoàn luật sư TP HCM